未接道物件とはなにか?未接道物件の売却方法についても解説!

不動産コラム

未接道物件とはなにか?未接道物件の売却方法についても解説!

不動産の売れやすさはさまざまな条件で変動し、条件が悪い物件は売却価格が大きく落ちてしまうこともあります。
売却しにくい条件のひとつに「未接道物件」がありますが、これはどのような物件のことを指すのでしょうか。
今回は未接道物件とはどんな物件かや、未接道物件を売却するための方法について解説します。

売却が難しい未接道物件とは?

未接道物件とは、単に道路と接していない物件を指すのではなく、建築基準法で定められた道路に接していない物件のことです。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に敷地が道路に2m以上接していなければ再建築ができません。
接している道路の幅が狭い、旗竿地であるため道路と接する間口が足りない、他の方の土地や川などに囲まれた袋地で道路と接していないといった物件は、未接道物件に該当します。

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未接道物件は売却できる?売却が困難な理由

未接道物件はさまざまなデメリットがあるため、どうしても買い手がつきにくく売却が困難になることが多いです。
具体的なデメリットとして、建築基準法に引っかかり建て替えなどができない、担保価値が低く住宅ローンを組めない、万が一のときに緊急車両が通れないといったことが挙げられます。
買い手が見つかって売却できる場合でも、売却価格は近隣の50~70%程度が相場です。

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未接道物件を売却するための方法は?

未接道物件を売却する方法のひとつは、リフォーム工事をして賃貸用物件にすることです。
大規模な建て替えはできませんが、未接道物件でも建築確認申請がいらないリフォームはできます。
既存の建物を活かし、賃貸用の収益物件として売りに出すことを考えてみましょう。
次の方法は、隣地を買い取って道路と接する間口を増やし、建築基準法上の接道義務を満たすようにすることです。
ただし、買取後の建ぺい率・容積率などを計算し、再建築不可物件とならないような土地の形状・面積にする必要があります。
道路と接する間口ではなく道路の幅が問題である未接道物件の場合、セットバック(敷地を後退させること)により接する道路の幅を4m以上にすることも可能です。
もちろん工事費をかけず、買い手が建て替えを希望する場合にセットバックをしてもらう前提で売りに出す方法もあります。
しかし、スピーディーに買い手を見つけたいなら、セットバックを済ませてから売却するほうが好ましいでしょう。

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まとめ

未接道物件はそのままだと一般的な物件より売却が難しいものの、どうしても売れないわけではありません。
セットバックなどの方法で接道条件を満たし、スムーズに売却できるようにすることも可能なため、土地の形状や接している道路の事情に合った最適な方法を考えましょう。
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