購入した土地の一部を道路にする「セットバック」ってなに?

不動産コラム

不動産広告で、条件や備考欄に「セットバック」という言葉が記載されている物件を見たことがあるかもしれません。

聞き慣れない不動産用語ですが、意味をご存知でしょうか?

今回は、不動産探しをする中で理解しておきたい用語「セットバック」をご紹介いたします。


土地の「セットバック」とはどんな意味?


セットバックに大切な建築基準法


建築基準法において、幅4m以下の道は「道路」と認めていません。

ただし、建築基準法が制定される前から幅4m以下の道がある場合、建築基準法第42条第2項で「二項道路」として認めています。

この「二項道路」に接している土地に建物を建てる場合、道幅を4m確保しなければ建物を新たに建てる事ができません。

4mを確保するため、道から既存の位置より後退して建物を建築する事を「セットバック」と呼んでいます。

条件にこの文言がある不動産は、自分の敷地でありながら自由に建築できないという制限があるため、手頃な売値になっていることが多くなります。

逆に言えば、土地に一定の広さがあれば、制限があってもお買い得な不動産であると考えることもできます。


セットバックの土地における注意点


セットバックが必要な場合、次の事に注意が必要です。

 

    物だけでなく、門や塀なども建築することができない

後退した分の土地は道となるため、その土地には門や塀などを作ることはできません。

そのため敷地が狭くなります。

 

    条件にセットバックがある中古住宅を購入した場合、新築時には中古住宅と同様の広さの建物が建てられない

後退部分面積を含んで売買されている中古住宅の場合、新築する際は一部の土地が道になるため敷地が狭くなります。

そのため新築する家は、以前よりも小さくなる場合があります。

 

    後退する部分は道路に使用されるため、非課税である

道部分の固定資産税と都市計画税は非課税になりますが、登記簿上で土地の用途を変更しておかないと、そのまま課税されてしまいます。

セットバックが条件にある物件を購入するのであれば、契約書に「後退する部分は引き渡しまでに売主責任で地目変更を行う」の文言を記載してもらう必要があるでしょう。


セットバックの土地面積を求めるには


セットバックの土地構図


セットバックは道の中心線から2mになるように後退し、土地を道路に提供することになります。

例えば、3mの道に10m間口が接している不動産を購入するとします。

その場合、道の中心線からの距離は1.5mのため後退する距離は50cmです。

10mの土地を50cm後退させるので、提供する面積は10m×50cmで面積5㎡が後退する面積となります。

5㎡は1.51坪ですが、坪面積が100万円の土地ならば151万円分を道に提供したことになり、「大変な損をした」を感じるかもしれません。

しかし後退することで道幅が広くなり、住みやすい物件となるため資産価値がアップすると考えることもできるのです。


まとめ


条件に「セットバック」のある不動産の注意点についてご紹介しました。

ご紹介したようにいくつか制限がありますが、意味を理解した上での購入ならば「セットバック」は決してマイナスな条件ではありません。

今回ご紹介した点を不動産会社にしっかり確認をした上で、購入を決定しましょう。


私共アイナハウジングでは、川崎市内の土地など、不動産を豊富にご紹介しています。

初めての不動産購入の方にもご安心していただけるよう、分かりやすい説明を心掛けております。

手続きの中で気になる点がございましたら、スタッフまでお気軽に質問下さい

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