根抵当権が設定された不動産売却の流れは?売却時の注意点も解説!

売却お役立ちコラム

野村 朋洋

筆者 野村 朋洋

不動産キャリア17年

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根抵当権が設定された不動産売却の流れは?売却時の注意点も解説!

不動産のなかには、根抵当権と呼ばれる権利が設定されたものも存在します。
その根抵当権が設定された不動産の売却を検討しているものの、いったいどのようにすれば良いのかが分からずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、根抵当権の特徴や根抵当権が設定された不動産売却の流れ、売却時の注意点について解説します。

根抵当権の特徴

根抵当権とは不動産に設定される抵当権の一種で、あらかじめ定められた限度額内なら何度も借り入れができる点が特徴です。
根抵当権は工場など事業用の不動産に設定され、金融機関から受けた融資は事業資金として使われることが一般的です。
同じ不動産を担保として何度も融資を受けるときには、その都度抵当権を設定しなければなりません。
しかし、初めから根抵当権を設定しておけば限度額の範囲内で何度も融資を受けられるので、登記をおこなう手間が省ける特徴もあります。

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根抵当権の付いた不動産売却の流れ

根抵当権が設定された不動産を売却する流れの第一歩は、残債務と売却推定価格の確認です。
不動産の売却価格で残債務を完済できないと、基本的には売却できない点に注意しましょう。
また、根抵当権の場合はローンを完済しても債権者の同意がないと抹消できないため、融資先の金融機関と交渉する必要もあります。
金融機関から根抵当権の抹消に関する合意を得られたら、売却時点における借り入れ金額を明確にする元本確定のステップへと進みます。
その後、不動産を売却して決済をおこない残債務を完済したら、根抵当権の抹消登記をおこなう流れです。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

根抵当権が設定された不動産では、まれに不動産所有者と債務者が異なるケースがあります。
債務者が自分の知らぬ間に金融機関から借り入れをおこなっており、不動産の売却金額で完済できないトラブルが起こりかねない点には注意が必要です。
また、元本確定をおこなうと根抵当権を元に戻せない注意点も押さえておきましょう。
元本確定がなされると根抵当権は通常の抵当権と同じ扱いとなり、新たに借り入れするには再度抵当権を設定しなければなりません。
なお、根抵当権を使って事業資金を確保する必要性が出てきそうなら、元本確定前に対応する必要があります。

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まとめ

根抵当権には、事前に定められた限度額の範囲内なら何度も借り入れができる特徴があります。
根抵当権が設定された不動産を売却するには金融機関との交渉が不可欠であり、残債を完済しても抹消できるとは限らない点に注意が必要です。
また、根抵当権が設定された不動産を売却するために元本確定をおこなうと、根抵当権は抵当権と同じ扱いとなり、元には戻せない点も押さえておく必要があります。
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