不動産の買い替えにかかる税金と使用できる控除について解説!

売却お役立ちコラム

野村 朋洋

筆者 野村 朋洋

不動産キャリア17年

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不動産の買い替えにかかる税金と使用できる控除について解説!

仕事の都合での移住や分譲マンションから戸建てなど、買い替えするケースは増えています。
この買い替えに関しても税金がかかることをご存知でしょうか?
住宅購入資金の他にも必要なお金があるので注意が必要となります。

不動産買い替え売却時にかかる税金

不動産の買い替えの場合、「売却」と「購入」それぞれの行為がなされます。
家や土地を手放すときに必要になる税金は、契約書や登記に必要な「印紙税」と「登録免許税」です。
印紙税は、契約書や領収証に対して発生し、税額は売買金額を基準に算定されます。
また、契約書と領収証それぞれに貼付します。
契約書は売主と買主双方が保管するので、それぞれに印紙を貼付することです。
登録免許税は、土地や家屋の登記を行う際に発生します。
所有権を移転する前に抵当権の抹消手続きなどが必要となるケースがあり、こういった登記にも登録免許税がかかります。
また、売却益が出た場合には譲渡所得税なども発生するので注意が必要です。

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不動産買い替え【購入時】にかかる税金

不動産、土地を購入するときにも税金が発生します。
契約書は一般的に、作成者(一般的に売主側)が税を負担をすることになります。
しかし、売主と買主双方が1部ずつ保管をする場合は、それぞれが印紙税を負担するのが定石です。
また、不動産登記によって所有権移転を行う場合には、固定資産税の評価額に対し、登録免許税を収める必要があります。
売買金額ではなく、自治体が公示する評価額が登録免許税の算定基準となるので注意しましょう。
土地や建物の購入時には、不動産取得税も発生します。
こちらも固定資産税を算定するための評価額に対して算出され、納税通知書が交付されたら自治体へ支払う仕組みです。
土地と建物それぞれに課税されます。

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不動産の買い替えにかかる税金の特例は併用できる?

先ほど不動産の売却益に対する税金に触れましたが、譲渡所得に対して要件を満たせば、一定の金額まで課税対象から除外されます。
売却物件が自ら居住していたマイホームであること、売却の相手が近親者ではないことなどが主な要件です。
この特別控除は確定申告が必要になるので注意が必要です。
また、物件を購入した場合には住宅ローン控除が受けられます。
1年目は確定申告が必要となりますが、次年度からは会社員であれば年末調整等で税控除が受けられます。
買い替えとなると、売却と購入それぞれの税優遇が受けられるようなイメージがありますが、住宅ローン控除と特別控除などの特例を併用することはできません。
売却益や住宅ローンに対する控除額を比べ、どちらが節税につながるかを考えましょう。

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まとめ

住まいの買い替えを行う場合、既存の不動産の売却と新規購入、それぞれに税金が発生することを覚えておきましょう。
税負担に対する優遇措置として特別控除などが受けられますが、併用はできません。
今回は不動産の買い替えにかかる税金と使用できる控除について解説いたしました。
川崎区を中心に川崎市の一戸建て・マンションの不動産売却・購入は株式会社アイナハウジングへ。
マイホーム検討中の住宅ローンに関するご相談も、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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