道路に面していない土地とは?種類や売却方法をご紹介

売却お役立ちコラム

野村 朋洋

筆者 野村 朋洋

不動産キャリア17年

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道路に面していない土地とは?種類や売却方法をご紹介

道路に面していない土地とは、他の土地に囲まれていたり、間口が狭い土地のことです。
このような土地は、一般的には価値が低いとされていますが、売却する方法はあります。
そこで今回は、道路に面していない土地の種類や売却時の価格、売却方法についてご紹介します。

道路に面していない土地の種類とは?

道路に面していない土地とは、文字通り道路と接していない土地のことで、無道路地とも呼ばれます。
無道路地は、大きく分けて3つの種類に分けられます。
幅が4m以上ある道路に接していない土地、土地と道路の間口が2m未満の土地、他の土地に囲まれ道路に接していない土地の3種類です。
このような土地は、建築基準法が定めた接道義務を満たしていないため、再建築が不可となります。
接道義務とは、幅員が4m以上ある道路に、土地が2m以上接していることを求められる義務です。
この義務を満たしていない場合、建築確認申請を出しても、新しい建物を建てることができません。
そのため、土地を売却する際に利用価値が低く、売却時の価格も下がってしまうのです。

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道路に面していない土地を売却する際の価格

先述したとおり道路に面していない土地を売却するときの価格は、一般的には道路に面した土地よりも下がる傾向があります。
再建築が不可となっているため、通常の土地と比べると、3~5割ほど価格が低くなる傾向です。
ただし、土地の評価は「道路に面しているか」だけで決まるわけではなく、さまざまな条件の総合的な評価で決まります。
具体的には、「坪単価×坪数」をもとに、商業施設や学校施設が近場にあるかや交通の利便性などが価格評価に影響します。
実際に所有する土地がいくらで売却できるかは、土地総合情報システムでおおよその価格を調べられます。
過去の成約価格や公示価格を確認できるので、所有する土地と似ている条件の土地があれば目安がつくでしょう。

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道路に面していない土地の売却方法

まず、道路に面していない土地は価値が低く売却が困難ですが、高く売却できる方法があります。
その方法は、隣地所有者に売却するか、セットバックをおこなうことです。
土地の価値は面積が広いほど高くなるため、隣地所有者が買い取るのはメリットとなることが多いです。
また、隣地も接道義務を満たせていない場合、土地を買い取ることで満たせることもあり、高値で売りやすいでしょう。
土地の価値は面積が広いほど高くなるため、隣地所有者が買い取るのはメリットとなることが多いです。
幅員4mの条件が満たせておらず、再建築不可となっている土地の場合はセットバックという方法があります。
自分の所有する土地を後退させ道路の幅員を広げる方法で、この方法をおこなえば再建築可能の土地となるため、土地の価値が上がります。

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まとめ

道路に面していない土地は、他の土地に囲まれている土地や、間口の狭い土地などを指し、再建築が不可となります。
このような土地は、一般的な土地よりも3~5割ほど価格が安くなります。
高く売却するためには、隣地所有者へ売却するか、セットバックをおこなうと良いでしょう。
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