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家族が増えたり新しい生活を始めるときに、現在の住まいを売って新しい住宅への住み替えを考えることがあります。
しかし、住宅ローンが残っている場合にはどうすれば良いのか不安に思うこともあるでしょう。
ローン残債を抱えていても不動産を売却することは可能です。
今回は、ローン返済中に住宅を売却する注意点と方法についてまとめてみました。
ローン残債を抱える不動産を売却する際の抵当権について
住宅ローンが残っている住まいを売りに出すことに決めたら、抵当権の抹消を必ずおこなわなければなりません。
なぜなら、ローンを組む際に住宅を担保に金融機関から借り入れをしているからです。
抵当権とは、住宅ローンを利用して借り入れをするときに、金融機関が購入する不動産に設定する権利のことです。
債務者のローン返済が難しくなった場合には、権利を設定した不動産を金融機関が差し押さえることができるという仕組みです。
ローンを完済しても自動的に抹消されるものではないため、自ら抵当権の抹消をすることが必要です。
なぜ住宅を売る際にもこの抹消が必要なのかというと、抵当権が設定された不動産はローン残債があると判断されるからです。
そのため、金融機関から新たな借り入れができないので住宅ローンが組めなくなります。
言い換えると、住宅ローンが使えないので売れる可能性が低い物件になるということです。
ローン残債を一括返済して必要書類とともに法務局に申請をすれば、抵当権を抹消できます。
自身でおこなうこともできますが、司法書士に依頼をすることも可能です。
ローン残債を抱える不動産を売却する方法とは？
まず、売却をする住宅の査定額を確認します。
査定額を知ることで、ローン残債がアンダーローンなのかオーバーローンなのかが分かるからです。
前者は、売却資金でローン残債の一括返済ができるので問題は生じません。
一方で後者の場合は、不足する金額を現金で支払う義務が生じます。
この一括返済は、不動産の売買契約締結後から引渡しまでの期間におこなわなければなりません。
また、今注目を集めているリースバックという方法を選ぶこともできます。
これを利用すると、住宅の売却をしても買主と賃貸借契約を結ぶことができるので、今までどおり自宅に住み続けることができます。
ただし、オーバーローンの場合にはリースバックの利用制限を受けることもあるので注意が必要です。
まとめ
ローン残債を抱える不動産でも、抵当権の抹消を正確におこなえば売却することも可能です。
とくに、アンダーローンの場合にはスムーズに売れることもめずらしくはありません。
しかしながら、オーバーローンの状態では住宅の売却資金だけではローン残債の一括返済が難しく、抵当権が抹消できないというリスクを抱えることになります。
そのため、不足する金額を現金で支払うことができなければ売却自体が難しくなる点に注意しましょう。
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